July 20, 2018+1-415-572-2316 Ваш бизнес в США sales@usbusserv.comUS Business Services Corp.

Как купить гостиницу в США

Все чаще и чаще наши клиенты проявляют желание купить гостиницу в одном из штатов Америки. В большинстве случаев клиент не предъявляет никаких конкретных требований и пожеланий. Выглядит это так: «Хочу купить гостиницу в Соединенных Штатах. Какие гостиницы вы можете мне предложить?».

Спешим вас уверить, что такой подход не принесет вам ничего хорошего. К выбору гостиницы стоит подойти с максимально ответственностью. Почему? Потому что, как и на любом другом рынке, гостиницы, активно ищущие покупателя, в большинстве случаев являются низкорентабельными. Успешные отели в США больше заинтересованы в активном развитии, нежели в реализации. По данной причине поиск подходящего варианта может затянуться.

В большинстве случаев чрезмерное присутствие информации о продаже гостиницы в интернете, наличие ее акций в листингах на продажу говорит о том, что дела совсем плохи. Для наших клиентов мы стараемся найти отели, которые еще не успели официально сообщить о продаже.

Прежде чем приступить к выбору подходящей именно вам гостиницы, свое внимание необходимо сконцентрировать на 3-х основных вопросах:

  1. Отель, какого типа вы желаете приобрести? Вариантов масса. Вы можете выбрать отель в туристической зоне города, отель за городом, гостиницу в районе аэропорта, гостиницу в зоне отдыха, мотель около большого хайвэя, отель на берегу океана, а также другие варианты.
  2. Гостиницу, какого уровня вы хотите приобрести? В данном вопросе стоит помнить, что рентабельность отеля не зависит от количества звезд.
  3. Какой объем инвестиций вы готовы сделать? От того, сколько вы можете вложить, напрямую зависит уровень гостиницы, которую вы сможете купить. Имея 5 миллионов долларов, вы не сможете приобрести 5-звездочный отель в туристической зоне. Это также невозможно, как и купить за 5 тысяч долларов коллекционную модель Lamborghini или Bugatti.

Исходя из нашего опыта, более 90% гостиниц, выставленных на продажу, имеют какие-либо проблемы. Вопрос в том, сколько понадобится средств для решения этих проблем.

Одна из основных причин продажи гостиницы — это обветшалость здания. Само здание требует капитального ремонта, а для этого придется закрывать гостиницу на все время проведения восстановительных работ. Причём вложить в капремонт гостиницы придётся сумму сопоставимую с её стоимостью.

Вторая причина — это дизайн и интерьер гостиницы. То, что было модно в 70-80-х годах прошлого века, сейчас может быть обычной рухлядью. Ведь не каждую старую вещь можно отнести к ретростилю.

Третья возможная причина продажи — это изменение конъюнктуры в городе, ближайшем районе или квартале, где расположена гостиница. Причиной этого может быть изменение архитектурного ландшафта, если поблизости построили автостраду или железную дорогу.

Изменение конъюнктуры могут произойти вследствие постройки рядом аналогичных гостиниц или изменения туристических маршрутов, а также множества других причин.

К примеру, отличная загородная гостиница через 20 лет может оказаться на окраине города вследствие его расширения. Это может быть веской причиной для снижения стоимости гостиницы. Подобные гостиницы крупнейших сетей, таких как Sheraton или Hilton, чаще всего продаются именно из-за этого.

Только что построенную, расположенную в выгодном месте гостиницу практически никогда не продают. Приобрести подобную гостиницу — это большая удача. Поэтому можно говорить о вариантах гостиниц, которые работают длительное время.

Прежде чем решиться на покупку гостиницы старой постройки, необходимо точно знать, является ли ее здание памятником архитектуры или историческим зданием. Ведь это добавит множество дополнительных проблем при ремонте и реконструкции здания. В случае если само здание гостиницы не относится к историческим постройкам, то необходимо правильно оценить полную стоимость работ по реконструкции и ремонту. Иногда дешевле снести старую гостиницу и построить на ее месте новую и современную, но только если она находится на выгодном туристическом маршруте.

Покупку гостиницы можно сравнить с приобретением подержанного автомобиля. Чем более старая модель автомобиля, тем выше вероятность возникновения каких-либо проблем. Но бывает и так, чем старше гостиница, тем выше ее стоимость, подобно раритетному автомобилю. Но этот вариант можно скорее отнести к исключению из правил. Вы хоть раз пробовали водить автомобиль, возраст которого более 50 лет? Это довольно специфическое развлечение, особенно если вы всегда ездили только на новых современных автомобилях.

Подобная ситуация и с гостиницами. Если вы купили гостиницу с презентабельным историческим зданием и красивым фасадом, то для поддержания ее в надлежащем виде необходим постоянный уход и внимание, а значит и значительные финансовые средства.

Для тех, кто давно работает в гостиничном бизнесе, — это прописные истины. Эта информация в большей степени для тех, кто не имеет большого опыта. Те, кто хотят купить гостиницу, считая это «спокойным бизнесом», сильно заблуждаются. Есть множество проблем, которые постоянно приходится решать владельцу гостиницы.

Это и проблемы с персоналом, и недовольными клиентами, а также множество других.

Механизм покупки гостиницы

Напоминаем вам, что покупать дорогую недвижимость необходимо в присутствии адвоката. Помните, что вы должны доверять только своему адвокату, а не юристу, которого предоставит сам продавец.

В обязанности адвоката входит подготовка документов по покупке гостиницы, а также проверка чистоты сделки.

Не забывайте, что средства, за которые вы приобретаете отель, должны иметь легальное происхождение. Даже при наличии миллиардов долларов вам никто не продаст отель, если вы не сможете доказать легальность ваших денег. Стоит понимать, что в Соединенных Штатах и России подход к данному вопросу очень разный. Если в России нелегально заработанные деньги легко легализуются через различные «серые» схемы, то в Америке незадекларированные доходы — это деньги, полученные преступным путем. Если американское правительство докажет, что ваши деньги «отмыты», то вы потеряете приобретенный отель, а продавец — полученные за него средства.
Ощутимая потеря, не правда ли?

Для того чтобы купить гостиницу в Штатах, необходимо провести одну достаточно простую операцию. После официального предложения о покупке, которое необходимо сделать продавцу, вы должны открыть в банке специальный счет-депозит, на который будет положена сумма, необходимая для осуществления сделки. Этот счет будет недоступен ни продавцу, ни вам до осуществления сделки или отказа от нее одной из сторон.

Помните, что сумма сделки может быть существенно снижена, ели ваши адвокаты и техническая группа накопают утаенные от вас «подводные камни».

Поговорим о технических группах

При покупке отеля подготовкой к сделке, помимо самого адвоката, должны заниматься минимум 2 технические группы.

По закону Соединенных Штатов продавец обязан еще до продажи указать все существующие недостатки здания (обветшание инженерных сетей, состояние перекрытий и стен и другое). Но, к большому сожалению, далеко не все это делают. На этот случай необходима 1-я техническая группа. Именно эти люди должны заниматься технической инспекцией здания самой гостиницы.

Чем же занимается 2-я техническая группа. Основная задача 2-й технической группы является проверка всей документации, сверка имеющегося плана отеля с реальными данными, а также соответствие изменений полученным разрешениям.

Обращаем ваше внимание на то, что при осуществлении такого рода сделок может быть масса скрытых камней. Примеров подобных ситуаций масса. Приведем несколько.

Первый пример. Вы вкладываете средства в реконструкцию отеля, а через 3 года в этом месте будет проходить хайвэй.

Второй пример. Прежний владелец отеля сделал самовольные изменения здания без согласования и утверждения мер с соответствующими органами. После покупки переделывать и узаконивать данные изменения вам придется за свои деньги.

Третий пример. Городской муниципалитет вводит специальный код для инвалидов. Теперь вы обязаны обеспечить инвалидам комфортное пользование вашей гостиницей. Для этого нужно оборудовать подъезды к отелю, туалеты, а также другие помещения для свободного и удобного перемещения инвалидов-колясочников. Но сложность состоит в том, что сама гостиница была спроектирована больше чем 50 лет назад. В тот момент о таких вещах никто не думал, а соответственно и не заложил в проект здания такой возможности. Ну, а что же предыдущие собственники? Они по какой-то причине проигнорировали данное требование городского муниципалитета и отложили данную задачу в «долгий ящик».

Менеджмент гостиницы

Менеджмент — она из наиболее важных основ успешной гостиницы. Бывают случаи, когда после проведения сделки о купле-продаже отеля прежний владелец забирает вместе с собой весь руководящий персонал. Для вас такой вариант крайне нежелателен, ведь именно этот персонал делает «погоду» в отеле. В этом случае вы можете столкнуться с огромным количеством различных проблем, разгрести которые сможете года через 2–3.

Для вас ситуация когда после покупки Вами гостиницы весь персонал сразу увольняется равносилен катастрофе. Собрать новую команду нужно минимум 3 – 6 месяцев. Потери бизнеса и репутации гостиницы будут невосполнимы.

Еще один не менее важный момент — маркетинг. Покупая гостиницу, обратите внимание на то, какой маркетинг вели прежние владельцы. От того, насколько эффективным будет продвижение, напрямую зависит количество ваших клиентов. Часто бывают ситуации, когда после покупки отеля выясняется, что в нем нельзя забронировать места через интернет или у него и вовсе нет сайта. В наше время это является существенным недостатком, за который можно даже скинуть цену на саму гостиницу. Если вы попали в такую ситуацию, то помните, что наладить маркетинг нужно как можно быстрее, а лучше этим заняться еще до осуществления сделки.

Покупая отель у гостиничной сети, вы получите просто гостиницу. Будьте готовы к тому, что у нее не будет ни налаженной системы продаж, ни маркетинга и раскрученного имени. После продажи никто не станет снабжать вас клиентурой. Будьте готовы к тому, что при покупке отеля вы можете потерять примерно 80–90% клиентов. Пока вы не наладите свою эффективную систему продаж, отель будет убыточным. В случае приобретения гостиницы, которая ранее была частью большой сети, вы можете потерять большую часть профессионального персонала, ведь у них есть серьезные «бенефиты», льготы и страховки, которые первое время будут вам не по карману.

Идеальным вариантом для вас будет гостиница, которая входит в крупную сеть, но принадлежит частным лицам и инвесторам. При таком варианте гостиница изменит своего владельца, но не изменит систему и названия. Иными словами, весь прежний менеджмент и торговая марка останутся прежними. В этом случае вы не потеряете клиентуру. Такой вариант найти очень сложно, а если вы его отыщите, то он точно обойдется вам в большую сумму (от 30 – 40 миллионов долларов).

Гостиничный бизнес — это серьезное дело, которое требует больших капиталовложений, имеет высокий уровень конкуренции и нуждается в постоянном внимании. Специалисты нашей компании помогут вам решить большинство из вышеперечисленных вопросов. Главное — ваше желание и серьезность намерений.

В большинстве случаев уже через пару месяцев после покупки новый владелец принимает решение делегировать оперативное управление в руки опытных профессионалов.

Наем персонала, организация работы кухни, прачечной, инженерное обслуживание здания, работа с проблемными постояльцами, бухгалтерия, маркетинг, а также многие другие сферы управления гостиницей занимают огромное количество времени. Здесь нет места для покоя! В таких случаях владелец гостиницы оставляет за собой основные управляющие функции, а оперативное управление осуществляют специалисты работающие в гостинице или привлечённые нашей компании. Мы также предоставляем полную отчетность в налоговую службу, муниципалитет города и персональные отчеты о нашей деятельности собственнику отеля. Такая система работы позволяет владельцу получать удовольствие от жизни и эффективно управлять бизнесом.

Специалисты нашей компании помогут вам качественно подготовиться к покупке гостиницы. Мы проведем для вас маркетинговое исследование, по результатам которого порекомендуем, стоит ли покупать выбранную вами гостиницу. Нужно отметить, что чаще всего мы не советуем нашим клиентам выбранные варианты, но всегда находим для них лучшие решения.

Не полагайтесь на случай. Доверяйте свой бизнес профессионалам!